会计新准则明年生效,宜昌仁和会计培训学校

8月22日，一家房地产公司发布中期业绩，承认利用不同的会计准则，调整了财报中收入和支出等金额。和原来旧准则下的数额比，营收和净利润提高了147亿元人民币和33亿元人民币，分别上升。其实，碧桂园只是提早采用了新的会计准则，在某些数字上作出调整，并不是公司巧立名目去提升业绩。

这新的会计准则指的是香港财务报告准则第15号（HKFRS15）。

碧桂园提早采用新会计准则，以达到短时间内大幅提升营收和利润的目的。如果其他房地产及相关公司照葫芦画瓢，是否会有一样的效果呢？

在回答这个问题前，我们需要先了解一下它的来源。

一、HKFRS15的来龙去脉

2014年5月，国际会计准则理事会（IASB）与美国财务会计准则委员会（FASB）联合发布了《国际财务报告准则第15号-与客户之间的合同产生的收入》（IFRS15）。

IFRS15是用来取代当时国际财务报告准则（IFRS）及美国公认会计原则（USGAAP）下的部份指引，以此消除现行收入要求的不一致性和不足之处。主要就合同收入制定了一个单一的确认模型，在确认收入的金额和时间上作出了改动。

核心原则是基于公司与客户之间订立的合同，确认收入的方式以商品或服务控制权的转移来决定，而公司确认收入的金额应当反映由该等转移而预计获得的报酬。

在旧准则下，公司将完成的商品交往客户手上，才算是完成履行合同的义务，并将相关收入收账；

在新准则下，公司可根据不同履约义务对客户合同作出细分，并按照履约义务进度分阶段入账。也就是公司每履行一项义务，便可提早将相关收入入账。

说人话，就是2014年5月的某一天，国际上两个较有公信力的两个会计协会代表坐下来喝茶聊天，聊到一条他们一直不太满意的收入会计准则，下决心新推一条叫IFRS15的准则取代它。

不过鉴于会计协会天下会员众多，大家需要时间去学习适应，就规定了新准则在2018年1月1日正式生效，不过公司可以决定是否提前采用。

而香港作为国际都市，香港会计师公会（HKICPA）一字不漏采纳IFRS15，并发布了港版的HKFRS15。同样地，HKFRS15的生效时间为2018年1月1日，公司也可提前用于今年的财务报表。

以碧桂园为例，公司通常都是预售楼房。就是说楼房在一、两年后峻工，但已经提前将其售予客户。

在旧准则下，因为楼房还未正式建成，公司无法将完成的商品交到客户手上，客户的预付款不会被录在资产负债表的收入项。这就算了，过分的是还会被记为负债。

这样便会产生一个实际状况与财务状况上的一个时间差。

比如说，就算今年的楼市非常火热，合约销售金额倍增，收入也不会在今年的财务报表中反映出来，可能要等个一、两年才能正式看到。

这个不协调的时间差恰恰是目前HKFRS15改善的问题之一。

在新准则下，公司不必等到交楼后才能将客户预付款项入账，而是可以按工程进度分阶段提早入账，这样便能更合理地反映现实情况。

相比旧准则所强调的风险报酬转移（楼房正式交付予客户），新准则强调的是控制权转移（楼房的施工进度）。

出来的结果就是报表能够更真实反映公司某个时段的财务状况，增加财报的分析实在性。

二、新准则波及众多行业

由于HKFRS15改变了合同收入的确认方式，几乎所有公司都会受到或多或少的影响。

零售及消费品行业方面，新准测影响不会太大。虽然中间确认的过程或许会有所不同，但较终确认收入的金额和时间点变化较轻微。

制造业方面，由于生产周期普遍较短，大部分客户付款及商品交付都在同一个财政年度发生，新准测产生的影响预期也不大。

不过，对于涉及长期合同例如电信、工程或房地产等行业，受到的影响相对更大，因为确认合同收入的时间点将发生重大变化。

例如电信行业，那些使用捆绑销售或手机套餐等营销模式的公司，受影响程度较高。

比如在手机套餐中，虽然电信商声称“免费”赠你一台手机，但其实大家都知道套餐月租会比普通的更贵，就是一部分的支出来自手机。

由于新准则强调以区分各项履约义务来确认收入，所以电信商所送的“免费”手机在会计上有机会不再作为免费赠品去处理。

公司可能将送手机作为其中一项履约义务，即在送你手机那刻已经完成该项义务，从而将“销售收入”提早入账。在此情况下，新准则可能会对电信商的业绩有所帮助。

当然，这只是一个简单的例子，HKFRS15的具体应用会有更多的复杂情况，实际影响很难一概而论。

HKFRS15也有表明识别履约义务和将收入分摊到各项履约义务，都更多取决于管理层的判断，所以管理层想如何去处理，我们只能在业绩公布当天才知道，相关的收入可能微不足道。

另外，对房地产行业来说，新准测带来的好处就非常显着了。根据摩根士丹利的预测，使用新准则能使房地产商2018年平均收入提升10%-15%。

三、房地产行业倍受影响

正如前文提及，碧桂园率先出马，采用了新准则使收入和净利润分别提高23%和66%。

由于HKFRS15可以将合同销售提早入账，所以理论上，合同销售越多的公司越受惠新准则。因为那些公司拥有更多未确认的收入，而新准则有助加快其释放速度。

而对那些收入占合同销售非常低、预售楼峻工期长的公司，在新准测下，未确认的收入可能更会一下子如洪水般爆发出来，收入提升一倍也说不定。

不过有一点要注意，根据HKFRS15，对于采用按揭买楼的客户，由于债务风险会影响到控制权的转移，提早入账的方式并不适用。

所以全款客户占比例越高，新准则影响收入越大。

按照这个逻辑推进，高端房子的发展商的相对收益在新准则下应该会更大。

首先，高端房子建筑期较长；其次，高端房子的需求一般属消费升级，很可能是用家的第二或第三套房子，受政策限制难以向银行申请按揭。

这两种特性完全符合新准则下提前入账的要求，所以高端地产商的收入提升幅度预期应会更高。

下图为部分港股地产商的收入比合同销售及全款客户占比：

上述公司中，虽然碧桂园的收入占合同销售的一半，但全款客户只有15%。综合两个因素，新准则带来的爆发力只算中性，但数字上增长上仍能带来一鸣惊人的效果。

可想而知，对其他卖楼策略更加激进且全款客户比例较高的房地产商来说，美化财报的效果会有多强劲。

四、资产负债表的美颜相机

南下资金看重增长而不看重负债。这恰好解释了，南下资金影响力日益深远的生态下，盈利增长性较好但负债也较重的中型民企房地商股价涨得较厉害。

比如今年以来，中国恒大（03333）上涨了361%；融创中国（01918）上涨了211%；碧桂园上涨了128%。

但事实上新准则落地后，有机会帮助到一些仍是外资主导定价权而负债又高的内房公司股价。原因是新准则除了影响公司的利润报表，同时可以美化资产负债表。

由于原来被列为负债的客户预付款项，可以逐步转化收为收入，公司的负债率相对会减少。

目前内房股的负债率普遍超过100%，采用新准则后，相信负债率会得到一定的舒缓。

不过话说回来，合同收入一直都存在，提前入账只是搬动数字的行为，负债变收入来来去去都只是在围绕着同一个金额打转。

这种改善说穿了只是个账面游戏，但表面这种东西，大家都非常重视。有谁不爱面子？

以债务评级为例，报表数据是决定企业债务评级的重要指标之一，所以账面游戏对公司也可能有着实际的帮助。

负债率的下跌可能会带来债务评级的调升，导致资金成本变得更低，更加有利内房股的发展。这种事情是否会真的发生，谁也说不准。

至于对于其他行业会有多大影响，我不是专家所以没有辨法去猜测，所以到下一年才会知道。

五、结语

较后，我认为HKFRS15是一件好事情。虽然会计新准则并不会改变一家公司的真正价值，但正如之前所说的，收入占合同销售比例越低的公司越受惠。

这个比例实际上也能反映出公司销售的增长速度。比例越低，代表着合同销售越多，未来要确认的收入也越多，即销售增速越快。

所以，新准则容许报表更真实地反映这些合同销售增长快速公司的真正价值，实际是在变相奖励这些增长快速的公司。

这类公司的收入能得到相应多的提升、负债率下降也会相应多。由此换到的是更亮丽的报表及可能更低的资金成本，为公司维持高速增长提供更强有力的支持。

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